SINGLE FAMILY HOME – er et vanlig begrep for en enebolig. Historisk har eneboliger hatt en raskere verdistigning i forhold til andre typer boliger. Enebolig gir normalt en høyere leieinntekt ved korttidsleie og er enklere å få leid ut enn andre boliger da de normalt har flere sengeplasser. I tillegg har som regel en enebolig større bolig areal og eget svømmebasseng. På den annen side vil vedlikehold og normale driftskostnader vanligvis være høyere enn for en leilighet eller rekkehus.

TOWNHOME – er det vanlige begrepet for rekkehus. Rekkehus har mange av de samme fordelene du også finner med enebolig eller leilighet. Har du et rekkehus, dekker vanligvis Homeowners Association (HOA) kostnaden det utvendige vedlikeholdet. På den annen side er det ikke like lett å leie ut et rekkehus som det er med en enebolig, og man får som regel ikke like høy døgnpris.

CONDO – er det vanlige begrepet for leilighet. Leiligheter har også den fordelen at HOA dekker utvendig vedlikehold. I tillegg er som regel vedlikeholdskostnadene lave. Som et feriehjem er det å ha en leilighet enkelt med hensyn til vedlikehold. Det er dog ikke like lett å leie ut en leilighet til turister som å leie ut en enebolig.

I motsetning til i Norge, hvor man kun har én megler som jobber for selgeren, er det i Florida normalt at også kjøperen har sin egen megler. Dette koster ikke noe for kjøperen, fordi selgers meglers kontor allerede har en avtale med eieren av boligen hvor det fremgår at de må dele provisjonen med kjøperens meglerkontor.

Ettersom det vanligvis er to meglere involvert, legges alle prospektene ut i en felles database for alle eiendomsmeglere (MLS). Der blir alle bruktboliger for salg lagt ut, og meglerne finner de boligene de tilbyr kundene sine her.

Siden alle meglere har samme tilgang til boliger for salgs er det således ikke behov for å kontakte flere meglere når du er i søken på en bolig. Det vil heller forvirre den megler som allerede har begynt å søke etter en bolig for deg. Det betyr at annonser du for eksempel ser på Finn.no er boliger som alle meglere har tilgang til, ikke bare den som har laget annonsen.

Meglerne er mer uavhengige enn i Norge. Mange jobber selvstendig, men de må ha sin lisens knyttet mot en ansvarlig Broker. Provisjonen ligger på rundt 5 - 6 prosent av salgspris, og selger betaler hele provisjonen som blir delt på selgers og kjøpers megler. Utlendinger kan fritt kjøpe bolig i USA, det samme kan utenlandske firmaer.

Når du legger inn et bud, forbereder vi et kontraktforslag på dine vegne som du signerer, gjerne online. Vi bruker kun standardkontrakter som er utarbeidet av meglerforeningen. Det er i kontrakten spesifisert hva som inngår i kjøpet av inventar. Deretter sender vi budet/kontrakten pr. epost til selgers meglers kontor. Budet inneholder også et forslag til et lite depositum på f.eks. $5000. Dette depositumet er for å vise selger at man som kjøper er seriøs og ikke uten videre kan trekke seg etter at avtalen er godtatt og signert av begge parter.

Depositumet gis ikke til selgeren, men settes inn på en såkalt escrow konto (klientkonto) som er en nøytral konto hos oppgjørskontoret (Title kontor). På denne måten er dine penger sikret dersom selger ikke oppfyller sine forpliktelser i henhold til kjøpekontrakten.

Budet har ofte en tidsramme på et par dager, og det er gjerne i løpet av disse dagene at prisen blir ferdig forhandlet. Når begge parter har blitt enige om en pris som de begge kan godta, endres kontrakten og partene skriver sine initialer ved siden av de endringene som er gjort.

Når du kjøper fra en utbygger er det ofte færre muligheter til å forhandle ned prisen da utbyggere ikke så lett kan drive med forskjellsbehandling. Velger du å kjøpe nytt i et byggeprosjekt, har du flere lover som sikrer deg i kjøpsprosessen. Du kan blant annet, med hvilke som helst grunn, si opp kontrakten innen 15 dager etter at den er tegnet om du angrer kjøpet.

Budrunder slik vi har i Norge er ikke vanlig i Florida!

Før du legger inn et bud foretar vi en analyse hvor vi ser på hva andre tilsvarende eiendommer i samme området har blitt solgt for i løpet av for eksempel de siste seks måneder. På den måten kan vi bedømme om den prisen selgeren forlanger er fornuftig eller ikke og hva vi eventuelt bør by for å få eiendommen til den prisen du synes er riktig.

Hvis du går for en bruktbolig, så er det også vanlig å ha 15 dager til å inspisere ditt nykjøp med en boliginspektør. Vi sørger for å arrangere inspeksjonen, og sørger for at det står spesifikt skrevet i kjøpekontrakten at du har denne tiden til å annullere kjøpet om du finner mangler. Denne tjenesten betaler kjøper.

Vi har mange slike inspektører vi jobber med og bistår deg med denne oppgaven til en rimelig penge. De leverer en lang teknisk rapport med både bilder og tekst. Er det punkter i rapporten som absolutt bør utbedres, er det en forhandlingssak med selger om det bør gjøres før overtakelse for selgers regning. Vi bistår her.

Når du kjøper en eiendom i Florida, kan du bestemme hvordan eierskapet skal struktureres, dvs. hvilken person(er) eller firma som skal eie eiendommen og stå oppført i skjøtet. De to vanligste måtene for nordmenn å strukturere eierskap av eiendom i Florida er følgende: - Du kjøper eiendommen privat i ditt eget navn eller sammen med ektefelle/partner hvilket også er det enkleste i forhold til arv. En fordel med privat eierskap er at hvis du selger eiendommen, betaler du kun en fast kapitalskatt på 15 % på fortjenesten. - Du kjøper eiendommen i et nyopprettet amerikansk firma som er et datterselskap av ditt norske firma. En fordel med dette er at du kan bruke midler som du eventuelt har tilgjengelige i ditt norske firma til å kjøpe en eiendom, og dine etterkommere unngår arveskatt til USA hvis du skulle velge å holde på eiendommen til dine siste dager. Hvis du selger eiendommen betaler du en progressiv firmaskatt avhengig av hvor stor fortjeneste du har hatt.

Skjøteforsikring (Title Insurance): I USA er det kutyme at når du kjøper en eiendom, så kjøper man også skjøteforsikring. Dette er en forsikring som beskytter kjøperen om det noen sinne skulle oppstå en konflikt om hvem som eier eiendommen. Det kan f.eks. være på grunn av et tilfelle fra fortiden hvor det oppsto en indekseringsfeil eller en ulovlig transaksjon. Skjøteforsikring er en engangsforsikring som gjelder fra den dagen du kjøper eiendommen til den dagen du selger den. Prisen for skjøteforsikring er regulert og koster derfor det samme uavhengig av hvilket advokatkontor eller såkalt title company du skulle velge å bruke. Kostnaden er ca. $500 for hvert $100.000 av salgsprisen (f.eks., hvis eiendommen koster $500.000 vil skjøteforsikringen koste $2.500). I Florida er det vanlig at selgeren tar seg av denne kostnaden for kjøperen.

Når du kjøper fra en utbygger er det også ofte vanlig at utbyggeren dekker skjøteforsikringen. I tillegg utfører vi en grundig undersøkelse for å passe på at det ikke er noen heftelser, innskrenkninger eller overtredelser på eiendommen før eierskifte finner sted.

Det er vanlig å betale et depositum på $5000 ved inngåelse av kontrakt, og resten den dagen du har overtakelse (closing). Ved nybygg er det normalt med 10% ved byggestart, og noen utbyggere ønsker noe betaling under byggetiden, men mesteparten betales ved closing.

Eiendomsformidling i USA er nøye regulert for å ivareta sikkerhet for kjøper og selger, og er en av de tryggeste land i verden å investere i. Du betaler aldri noe til megler, men har direkte kontakt med et Title-selskap som er å sammenlikne med et norsk advokatbyrå. Titles oppgave er å ta imot betaling, utferdige alle papirer som har med salget/kjøpet å gjøre, også title insurance, samt utbetale til selger etter alle har godtatt papirene og skrevet under. Dette er 100% trygt.

Likeledes avregnes eiendomskatt og HOA så selger belastes for dette frem til overtakelsedato. Title pleier også å beregne disse to postene i en viss tid fremover for kjøper, samt dokumentavgift og tinglysning. Til sammen utgjør dette ca. 1 - 1,5% av kjøpsprisen og kalles Closing Cost for kjøper.

Title selskapet sender et økonomisk oppsett til godkjenning (Settlement Statement, HUD1) et par dager før overtakelsen. Da går vi gjennom med kjøper alle tall og sikrer at alt er som avtalt.

Kjøper og selger møtes sjelden i forbindelse med kjøpet, og om kjøper ikke er i USA på overtakelsen så sendes papirerne via email, signeres av kjøper og enten scannes og mailes tilbake eller sendes via kurer eller post. Title sender skjøtet til offentlig register for tinglysing, noe som tar mellom 4 – 8 uker, og du får dette tilsendt hjem i original til din adresse.

Ja, vi går igjennom eiendommen enten dagen før eller samme dag som eierskifte finner sted. På engelsk kaller man dette en Walk-Through og det er kutyme at kjøpers megler gjør dette sammen med kjøperen. Hvis du ikke kan være til stede, passer vi selvfølgelig på at du holdes oppdatert og sier i fra hvis noe ikke er som det skal være. Hensikten med en Walk-Through er å forsikre oss om at de hvitevarer og andre gjenstander som er inkludert i kontrakten er tilstede ved eierskiftet. I tillegg er det viktig å undersøke at eventuelle reparasjonene selger har lovet å gjøre, er fullført.

Stipulert eiendomskatt er opplyst før du kjøper. Vi ser hva selger betalte året i forveien, og det er en god antatt verdi for det året du har overtakelse også. Som en tommelfingerregel regner man cirka 1 – 1,5 prosent av boligens verdi i eiendomskatt til myndighetene hvert år. Skatter og avgifter til stat og kommune varierer også med hvilke område du kjøper i. Kystene har oftest de høyeste eiendomskattene.

Utleiemarkedet er naturligvis en viktig faktor ved boligkjøpet, og er åpenbart bedre i attraktive områder, særlig i en radius på ca 20 minutter fra attraksjonene i Orlando. For å leie ut må ditt boligfelt ha tillatelse (soning/lisens) til å leie ut. Det er ikke mange felt som har denne tillatelsen, og du bør avklare dette før du kjøper. Vi vet hvilke felt som har denne lisensen.

Når man leier ut en bolig, blir denne sett på som et ”firma” fordi du skaper inntekter, og må beskattes. All utleie beskattes med såkalt "tax" fra 11 - 13%, og det er alltid leietakerne som betaler dette.

Trykket på korttids utleiemarkedet, vil fortsette å øke hvert år i sammenheng med turismen, men allikevel vil leiegjester være selektive med pris og kvalitet når de velger ut boligen for sin ferie.

Kjøper du en bolig finansiert fra Norge, med en rente som fortsatt er gunstigere enn den du får i USA, har du gode muligheter til å forrente store deler av boligen din fra første dag med utleie. Utleieprisene varierer også naturligvis med beliggenhet samt hvilken standard din bolig har.

Kan jeg få et banklån i Norge med sikkerhet i en eiendom i USA?
Nei, det er ingen norske banker som tilbyr dette, men du kan selvfølgelig ta ut et lån i en norsk bank med sikkerhet i en eiendom du allerede har i Norge. Dette kan enten gjøres ved å refinansiere ditt eksisterende boliglån eller ved å ta ut et kassekredittlån.

Kan jeg som nordmann få et banklån i USA?
Ja, dette er fullt mulig, men det er en lang prosess på gjerne et par måneder i tillegg til at det er relativt dyrt. Kostnaden forbundet med anskaffelse av et lån fra en amerikansk bank kan variere fra 3 % til 4 % av kjøpssummen. Hvis du ønsker at vi bistår deg med anskaffelse av et slikt lån vil vi råde deg til å først finne ut hvor mye du ønsker å låne for å kunne kjøpe den boligen du kunne tenke deg. Neste steg er å bli forhåndsgodkjent (Prequalified) av den banken som kan tilby deg et lån. Å være forhåndsgodkjent er en stor fordel for deg når du legger inn et bud på en eiendom, fordi da vet selgeren at du er kvalifisert til å kunne kjøpe eiendommen. Mange selgere krever også at du har en slik forhåndsgodkjennelse.

Den endelige godkjennelsen, som kalles for et loan commitment (på norsk ofte kalt et finansieringsbevis), får man ofte ikke før 30 til 60 dager etter at kontrakten er underskrevet av begge parter, men det er vanlig at kontrakten tar forbehold om at lånet blir godkjent. Derfor, hvis du ikke får den endelige godkjennelsen (loan commitment), er kontrakten ikke bindende.

Hva kreves av dokumentasjon for å få et lån fra en amerikansk bank?
I de fleste situasjoner må du kunne bevise at du har minimum 30 - 40 % av salgsprisen i egenkapital og nok reserver til å kunne betale 6 måneders avdrag, renter og eiendomsskatt. Du må i tillegg bevise at du er kredittverdig og har betalt dine regninger til riktig tid.

Hva er renten på et typisk banklån?
Mange tror at renten i USA for forbrukeren er mye lavere enn i Norge. Dette er dessverre ikke tilfellet, selv om banken betaler en meget lav rente. Problemet er at rentemarginen som er forskjellen mellom utlånsrente og innlånsrente, dvs. på hva en finansinstitusjon tar for å låne ut penger og hva den selv må betale sine innskytere, er mye større i USA enn i Norge. Med andre ord, banklån er litt dyrere, ca. 4 - 5% rente, men til gjengjeld er ferieboliger mye billigere enn i Norge.

Norske banker er som kjent forsiktige med pengene utover landegrensene. De fleste nordmenn som velger å kjøpe en bolig i Florida, finansierer den derfor med penger lånt med pant i Norge.

Ønsker du lån i en amerikansk bank vil vi sette deg i kontakt med en såkalt mortgage broker, som igjen finner frem til banken med de beste premissene for deg. I USA går du ikke rett til banken som her hjemme.

Skjøtet ditt kalles en title/deed og kommer som original i posten noen uker etter closing (overtakelse). Overskriften er som regel Title Insurance eller Warranty Deed og er en bunke med ca 10 papirer som er stiftet sammen. Denne kan også komme på epost.

Skal man kjøpe bolig i eller utenfor gated resort? Det høres sikkert trygt ut å være i en gated resort med portvakt. Uansett om det er noen som vil inn som ikke har tilhørighet, så er ikke det minste problem. Det er ofte ”gated” i resorter med fellesbasseng så ikke uvedkommende okkuperer solsengene for de som leier der. Hva gjelder sikkerhet er denne på høyt nivå i turiststrøket uansett, og det skjer sjelden eller aldri noe verken i eller utenfor gated område. Pensjonerte politimenn kjører ofte patrulje flere ganger i døgnet på resortene, enten frivillig eller betalt av HOA.

HOA står for Homeowners Association. Alle boligfelt har en slik forening, og oftest er styret valgt av huseierne som også kan stille til valg om de ønsker. Litt som et norsk borettslag. HOA passer på at alle fellesområder blir vedlikeholdt, og holder oppsyn med alle tomtene på feltet slik at det alltid ser pent ut. Enkelte HOA inkluderer ukentlig søppeltømming, hagestell etc. Pris for servicen oppgis alltid.

Ønsker du norsk advokatbistand i forbindelse med ditt kjøp i Florida, kan du ta kontakt med Advokat Terje Hensrud, Hartsang Advokatfirma, Oslo, epost: th@hartsang.no, webside: www.hartsang.no

Du må du registrere deg minst 72 timer før reisen - såkalt VISA Waiver Program - ESTA. Det gjør du på denne linken: ESTA VISA Waiver Program Dette gir deg 3 måneders opphold ad gangen. Når du ankommer landet får du et stempel i passet ditt med din utreisedato. Hvis du ikke vet hvor lenge du skal være så fortell immigrasjonsmyndighetene at du planlegger å være i opptil 3 måneder. Pass også på at du har en oppholdsadresse som du kan gi immigrasjonsmyndighetene.

Hvis du har et turistvisum kan du oppholde i USA i opptil 6 måneder ad gangen. Et slikt visum kan du søke online ved den amerikanske ambassaden i Oslo. Når du søker, er det viktig at du presiserer at det kun er for turistformål. Hvis du planlegger å tilbringe hele vinteren i Florida, som mange andre norske trekkfugler, må du anskaffe deg et turistvisum. Et turistvisum er gyldig i opptil 10 år, og da slipper du også å søke om ESTA i disse årene.

Vi tilrettelegger så du får amerikansk bankkonto. Denne kan være greit å ha pga driften av boligen din. Du får visakort og sjekkhefte med kontoen. Du må selv være tilstede for å få tildelt konto. Husk også at om flere enn en person skal disponere samme konto, må alle som skal disponere kontoen møte sammen i banken.

Uansett om du kjøper en bolig i et firmanavn eller ditt eget personlige navn trenger du et skattenummer. For firmaer heter skattenummeret EIN (Employer Identification Number) og for personer uten et såkalt social security number (amerikansk personnummer) kalles skattenummeret ITIN (Individual Taxpayer Identification Number). Vi har et lokalt firma som er spesialist på skatter, og som du gjerne kan avtale en time med neste gang du besøker Orlando. Dette firma søker om skattenummer for deg.

Hvis man ønsker å bruke midler fra et firma i Norge kan det ofte være gunstig å sette opp et amerikansk datterselskap. Samme firma som ordner skattenummer bistår med etablering av et slikt firma. Det finnes mange forskjellige modeller, og alle har sine fordeler samt ulemper. Den beste modellen er helt avhengig av den enkelte kundes situasjon og behov, samt hva du har kjøpt og hva som er formålet med kjøpet.

Vi har flere kontakter som hjelper våre kunder med interiørdesign og renoveringsprosjekter. Mange av våre kunder velger å bruke dette tilbudet da de ikke selv har anledning til å være til stede for å overvåke et slikt prosjekt og ofte trenger noen som kan ta i mot møbler og lignende.

Nedenfor har du et eksempel på de kostnadene som du kan forvente på et typisk brukt hus i Orlando som koster ca. $270.000. I dette eksemplet kan du også se fortjeneste-mulighetene hvis du skulle velge å være med i vårt utleieprogram.

Vi kan selvfølgelig ikke love hvor mange uker vi får boligen leid ut i året, men baserer oss på erfaring med 35 uker i året. Kostnadene er også kun anslag basert på de erfaringene vi har med andre hus.

1. BEGYNN DITT SØK – Sammen med våre partnere hjelper vi i søket etter en eiendom som tilfredsstiller dine ønsker og behov. Vi vil ta i betraktning størrelse, rom plan, eksteriør, særpreg, utstyr, beliggenhet og øvrige ønsker.

2. GI ET BUD – Når vi har funnet det hjemmet du er på utkikk etter, er tiden inne til å gi et bud. Vi er behjelpelige i denne sammenhengen. Vi sender standard kontrakten på dine vegne til selgers megler som vil kontakte sin klient for presentasjon av budet.

3. FORHANDLE AVTALE – Når et bud er gitt, kan det også være andre som gir tilbud på samme eiendom. Eller selger kan gi deg et motbud tilbake for å møte sin utropspris. Dette er en prosess som kan gå litt frem og tilbake. Vi vil hjelpe til i forhandlingen for å få selger til å godta ditt bud. Når et bud er akseptert, er det vanlig at et depositum betales når kontrakten er signert av alle parter.

4. FULLFØR LÅNESØKNAD (om nødvendig) – Dersom du har behov for et lån for å kjøpe eiendommen, er det viktig å ha dette avklart før du gir et bud så vi får lagt inn forbehold. I kontrakten fremgår finansiering og oppgjør.

5. AVHOLDE EN INSPEKSJON – Kontrakten skal inneholde en tidsperiode for å kunne foreta en hensiktsmessig inspeksjon av eiendommen. Etter at denne inspeksjonen er gjennomført, vil vi assistere deg dersom det er noe ved eiendommen som må korrigeres.

6. SKATTENUMMER - Allerede nå setter vi deg i kontakt med firmaet somsøker om skattenummer for dere. Det kan ta noen uker før du får tildelt nummeret.

7. LAGE UTLEIEKALENDER - Ingen grunn til å vente med å starte booking om du ønsker å leie ut boligen. Vi setter deg i kontakt med lokalt management firma som vil lage en selgende beskrivelse av boligen, og om mulig allerede nå ta bilder til bruk på web. De kan da booke inn gjester fra litt etter den stipulerte overtakelsedato.

8. SISTE GJENNOMGANG OG ENDELIGE TALL – Vi hjelper deg med denne viktige gjennomgangen som skjer før endelig avslutning av eiendomshandelen og ser til at alt er forstått.

9. OVERTAKELSE (CLOSING) – Vi passer på at alle dokumenter og skjøte er komplett og riktig.

10. ETTER AVSLUTNING (CLOSING) – Vi bistår med møblering og oppussing om dette er ønskelig.

11. HOA OG HUSFORSIKRING - Vi setter deg i forbindelse med et forsikringsselskap som gir deg et tilbud. Vi gir deg også kontakt til HOA foreningen så du kan komme inn i deres system.